به عنوان مثال : اگر فروشنده بر طبق نقشه ساختمانی از پیش تهیه شده ، واحد جنوبی طبقه پنجم را به خریدار انتقال دهد ولی خریدار قصد خرید واحد جنوبی طبقه چهارم را داشته باشد، در اینجا موضوع قرارداد با یکدیگر منطبق نبوده و قصد طرفین با یکدیگر منافات دارد .

در این خصوص است که ماده ۱۹۴ ق.م می‌گوید : « الفاظ و اشرات و اعمال دیگر که متعاملین به وسیله آن انشاء معامله می‌کند باید موافق باشد به نحوی که احد طرفین همان عقدی را قبول کند که طرف دیگر قصد انشاء او را داشته است و الا معامله باطل خواهد بود. »

جز ‌در مورد عقود یا قراردادهای تشریفاتی، قبول شکل خاصی ندارد و می‌تواند به صورت لفظ یا نامه یا تلگراف یا غیر آن باشد. در رابطه با قراردادهای پیش فروش آپارتمان غالباً متعاملین شخصاً در محل دفتر فروشنده و یا در بنگاه معاملاتی قرارداد را تنظیم و امضاء می‌نمایند و بدین‌وسیله ایجاب و قبول به صورت حضوری و کتبی اعلام می‌گردد و بر مبنای آن توافق حاصل می‌شود .

گفتار دوم: اهلیت طرفین

اهلیت صلاحیتی است که شخص برای دارا شدن و اجرای حق دارد، این صلاحیت دارای دو چهره ممتاز است.

اهلیت تمتع یا تملک و اهلیت تصرف . اهلیت تمتع ، صلاحیتی است که شخص به موجب آن می‌تواند از حقوق خصوصی بهره‌مند باشد و صاحب حق و تکلیف شود . اهلیت تصرف عبارت است از صلاحیت اجرای حقی که به حکم قانون به کسی داده شده، به عبارت دیگر قابلیت شخص است برای آنکه بتواند حق خود را استیفاء و اعمال نماید چنان که بتواند در اموال و حقوق مالی خود تصرف نماید. مثلاً یکی از معاملات و عقود را منعقد نماید .

یکی از انواع مهم اعمال حق، معامله کردن است، یعنی شخص بتواند مال خود را به دیگری واگذار نماید و یا تعهد بر امری کند و یا قبول انتقال و تعهد نماید ، بدین منظور قانون‌گذار در ماده ۲۱۰ ق.م. گفته است که : « متعاملین باید برای معامله اهلیت داشته باشند . »

همچنین در ماده ۹۵۸ ق.م. آمده : « هر انسانی متمتع از حقوق مدنی خواهد بود، لیکن هیچ‌کس نمی‌تواند حقوق خود را اعمال و اجرا کند، مگر اینکه برای این امر اهلیت قانونی داشته باشد . »

پس برای تحقق اهلیت تمتع فقط کافی است انسان زنده باشد. اهلیت تصرف همیشه با تمتع از حق همراه است، زیرا شخص باید حقی را دارا باشد تا سخن از اعمال آن به میان آید، ولی هر صاحب حقی نمی‌تواند آن را اجرا کند، چنان که صغیر و سفیه و مجنون قادر نیستند که بدون دخالت ولی یا قیم در حقوق خود تصرف کنند .

لذا برای اینکه متعاملین اهل محسوب شوند باید بالغ و عاقل و رشید باشند ( ماده ۲۱۱ ق.م. ) قانون‌گذار در ماده ۱۲۰۷ و بعد قانون مدنی پیرامون حجر و قیومت و اینکه چه کسانی محجور و از تصرف در اموال و حقوق مالی خود ممنوع هستند، بحث نموده و شرایط رشد و بلوغ و به طور کلی اهلیت متعاقدین را ذکر نموده است.

برای انعقاد قرارداد پیش فروش آپارتمان نیز طرفین عقد یعنی فروشنده و خریدار بایستی اهلیت داشته باشند تا عقد صحیحاً واقع گردد. چرا که اهلیت مطابق بند ۲ ماده ۱۹۰ ق.م. از شرایط اساسی صحت معاملات می‌باشد.

گفتار سوم: مورد معامله در قرارداد پیش فروش آپارتمان

با تحلیل ماهیت قرارداد پیش فروش آپارتمان و انطباق آن با بیع، موضوع قرارداد نیز به تبع آن عبارت از مبیع که همان آپارتمان با مشخصات قراردادی است و ثمن که همان بهای آپارتمان است ممکن است نقد باشد یا اقساط .

برای صحیح بودن هر معامله، لازم است مورد معامله دارای شرایطی باشد که فقدان یکی از آن شرایط، بطلان عقد را به همراه دارد.

ماده ۲۱۵ ق.م. اعلام می‌کند. « مورد معامله باید مالیت داشته و متضمن منفعت عقلایی مشروع باشد. » همچنین ماده ۲۱۶ ق.م. اضافه می‌کند : « مورد معامله باید مبهم نباشد مگر در موارد خاصه که علم اجمالی به آن کافی است. »

با توجه به اینکه قرارداد پیش فروش آپارتمان ماهیتاً بیع می‌باشد ‌بنابرین‏ مورد معامله در این نوع قراردادها نیز بایستی شرایط مبیع و ثمن در عقد بیع را دارا باشد .

شرایط که مورد معامله در این نوع قراردادها لزوماًً بایستی داشته باشد عبارت است از اینکه :

۱ـ مورد معامله بایستی مالیت داشته باشد : چیزی که به عنوان مورد معامله واقع می‌گردد باید مالیت داشته یعنی بتواند مورد داد و ستد قرار گیرد و در بازار تجارت ارزش معاوضه را داشته باشد .

باید دانست که ارزش اقتصادی کالا وابسته به منافع آن است و آنچه نیازی را رفع نمی‌کند و سودی به بار نمی‌آورد مال نیست. ارزش نتیجه رغبتی است که اشخاص برای به دست آوردن چیزی در خود احساس می‌کنند، این رغبت را عوامل گوناگون به وجود می‌آورد .

می‌توان گفت ارزش مفهومی اعتباری و نسبی دارد همین اندازه که در رابطه بین دو طرف قرارداد بر پایه نیاز معقول و اخلاقی به وجود آید برای درستی معامله درباره آن کافی است هر چند که نفع متعهدله از تملک موضوع تنها جنبه معنوی داشته باشد .

۱ـ مورد معامله باید متضمن منفعت مشروع باشد : بر طبق ماده ۲۱۵ ق.م. مورد معامله باید دارای منفعت مشروع باشد، منفعت مشروع در اصطلاح حقوقی منفعتی است که قانون آن را منع نکرده است. اگر منفعت مورد معامله ممنوع و غیرقانونی باشد معامله باطل است .

۲ـ مورد معامله باید متضمن منفعت عقلائی باشد : مورد معامله باید منفعتی داشته باشد که جامعه و عقلا آن را بپذیرند ولو آنکه منفعت ناچیز باشد خواه متعهدله بتوانند از آن منتفع شود و یا نتواند. در واقع مالیت داشتن مستلزم این است که مورد معامله نوعاً یا لااقل برای متعهدله نفعی داشته باشد .

۱ـ تسلیم مورد معامله باید مقدور باشد . منظور از این شرط آن است که انتقال دهنده مال یا حق یا تعهد، توانایی تسلیم مورد قرارداد، به منتقل الیه یا متعهد را داشته باشد، وگرنه معامله مربوط به آن مورد باطل است. ( ماده ۳۴۸ ق. م. ) .

در قرارداد پیش فروش آپارتمان، خریدار بایستی ثمن معامله را مطابق قرارداد در مواعد مقرر پرداخت کند و در مقابل، فروشنده بایستی در مدت معین شده بر طبق قرارداد، آپارتمان مورد نظر را ساخته و تحویل خریدار دهد.

در خصوص مقدور التسلیم بودن آپارتمان ساخته نشده، بایستی گفت که عرف معاملات و نیز عقلا، احداث و وجود آن در آینده را مقدور دانسته و لذا معامله نسبت به آن را تأیید می‌کند.

‌بنابرین‏ پس از ساخت و تکمیل آپارتمان موردنظر، فروشنده بایستی آنچه که در عرف تسلیم محسوب می‌شود یعنی کلید آپارتمان را به خریدار تسلیم نماید .

۵- معلوم بودن مورد معامله در انعقاد هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع، موضوع جزء اساسی‌ترین ارکان آن است.

معلوم بودن موضوع به اندازه وجود آن اهمیت دارد. در علم حقوق منظور از معلوم بودن این است که در نزد طرفین معامله، ویژگی‌ها و حدود و تعهدات هر یک از آن‌ ها معلوم و مشخص باشد به نحوی که پس از انعقاد عقد صرف‌نظر از اراده هر یک از آن‌ ها بتوان اجرای تعهد را مشخصاً مطالبه نمود .

آگاهی از تعهدات ‌به این مفهوم گاه با حس و مشاهده و گاه با بیان و توصیف و گاه با اشتراط و التزام و گاه با ارائه معیارهایی برای تعیین موضوع در آینده امکان‌پذیر است .

موضوعات: بدون موضوع  لینک ثابت


فرم در حال بارگذاری ...