اما نکته مهم این است که ساختمان چه موقع خاتمه یافته تلقی می‌شود ؟ به نظر می‌رسد زمانی که عرفا قابل انتفاع و استفاده باشد. بر این اساس تزئینات مربوط به ساختمان و نماسازی لازمه صدور گواهی فوق نیست، اما انجمن شهر تهران تکمیل نازک کاری را مرحله پایان کار ساختمان دانسته است .

گواهی پایان کار لازمه انجام معاملات قطعی ‌در مورد ساختمان‌های شهری است. تبصره ۸ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری در این رابطه می‌گوید : « دفاتر اسناد رسمی مکلف‌اند قبل از انجام معامله قطعی ‌در مورد ساختمان‌ها گواهی پایان ساختمان و ‌در مورد ساختمان‌های ناتمام گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را سند قید نمایند .

در حال حاضر مطابق مصوبه شماره ۱۶۵۵/دش مورخه ۱۹/۸/۷۱ شورای عالی اداری در خصوص هماهنگ نمودن صدور پروانه، گواهی عدم خلاف و گواهی پایان ساختمان در سطح شهرداری‌های کشور، ضرورت دارد صدور پروانه و گواهی فوق مطابق شناسنامه ساختمان انجام پذیرد.

در این شناسنامه ذکری از مدت اعتباری برای گواهی پایان کار به عمل نیامده است ولی این مسئله ( مدات دار بودن گواهی پایان کار ) یکی از مهم‌ترین مسائل مربوط به معاملات ساختمان‌ها توسط دفاتر اسناد رسمی است .

ب: اخذ مفاصا حساب نوسازی

یکی دیگر از مدارکی که فروشنده بایستی تهیه نموده و به هنگام تنظیم سند در دفترخانه نماید عبارت است از مفاصا حساب نوسازی بابت عوارض نوسازی آپارتمان فروخته شده که از اداره کل درآمد شهرداری منطقه صادر می‌شود.

بدین منظور فروشنده از شهرداری محل کتباً درخواست صدور مفاصا حساب می‌کند و اداره کل درآمد شهرداری نیز از ملاحظه پلاک ثبتی آپارتمان و مشخصاتی همچون مساحت و موقعیت آپارتمان، مبلغی را به عنوان مفاصا حساب نوسازی تا تاریخ معینی که در فرم مفاصا حساب موجود می‌باشد، از فروشنده دریافت می‌کند و این مفاصا حساب صرفاً مربوط به وصول عوارض نوسازی و عمران شهری است .

تبصره ذیل ماده ۷۴ قانون شهرداری ( اصلاحی ۲۷/۱۱/۱۳۴۵ ) اشاره می‌کند که : « دفاتر اسناد رسمی مکلف‌اند قبل از انجام معامله از شهرداری کتباً مفاصا حساب نسبت به عوارض ملک مورد معامله خواستار شوند و شهرداری موظف است ظرف مدت ۱۰ روز پس از وصول نامه دفترخانه اسناد رسمی مفاصا حساب را ارسال یا میزان بدهی ملک را به دفترخانه اعلام دارد و مالک نیز ملزم است عوارض تعیین شده از طرف شهرداری را برای امکان انجام معامله پرداخت نماید.»

ج: اخذ مفاصاحساب مالیاتی ( اخذ گواهی موضوع ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم )

مطابق ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم، دفاتر اسناد رسمی مکلف‌اند قبل از ثبت و یا اقاله یا فسخ سند معامله، مراتب را با طرح و مشخصات کامل و چگونگی نوع و موضوع معامله مورد نظر به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک و یا تحویل سکونت مؤدی حسب مورد اعلام و پس از کسب گواهی انجام معامله اقدام به ثبت یا اقاله یا فسخ سند معامله حسب مورد نموده و شماره و مرجع صدور آن را در سند معامله قید نمایند .

لذا با توجه به ماده فوق فروشنده بایستی مالیات نقل و انتقال را به دارایی محل پرداخت نموده و نسبت به اخذ مفاصا حساب مالیات اقدام نماید و ضمیمه سایر مدارک خویش نماید .

همان طور که گفتیم، بر طبق رویه معمول در قراردادهای پیش فروش آپارتمان، فروشنده پس از تحویل آپارتمان به خریدار و بعد از اخذ مدارک مورد نیاز به منظور تنظیم سند رسمی، به خریدار اعلام می‌کند در تاریخ معینی در یکی از دفاتر رسمی حاضر گردیده در اینجا تنظیم سند رسمی به نام خریدار، در واقع جنبه اثباتی داشته و معامله‌ای که قبلاً انعقاد یافته است را رسماً اثبات می‌کند و خریدار می‌تواند در ادارات و محاکم سند مذبور را مستند قرار داده و از مزایای آن بهره‌مند گردد.

بند چهارم: اعطای تسهیلات و وام بانکی

با توجه به عدم قدرت خرید نقدی خریداران یا متقاضیان واحدهای مسکونی و آپارتمانی فروشندگان به منظور تأمین بخشی از سرمایه ساخت واحدهای مسکونی و نیز پرداخت بخشی از معامله از سوی خریداران به صورت اقساطی، از بانک‌ها درخواست اعطای تسهیلات می‌نمایند.

با توجه به سیاست دولت در بخش مسکن و توجه ‌به این نیاز اساسی اقشار مختلف جامعه که در قانون اساسی نیز ‌به این تکلیف دولت مبنی بر تأمین مسکن و توجه ‌به این نیاز اساسی اقشار مختلف جامعه که در قانون اساسی نیز ‌به این تکلیف دولت مبنی بر تأمین مسکن مناسب به اقشار جامعه و خانواده ها در اصل سی و یکم اشاره گردیده است، در سال‌های اخیر دولت از طریق وزارت مسکن و شهرسازی اقدام به اعطای وام به متقاضیان نموده است و مبلغ وام مسکن هر سال با توجه به تورم و افزایش هزینه ها و قیمت زمین و مسکن، در حال افزایش است .

سؤالی که در اینجا ممکن است پیش آید آن است که آیا اعطای وام از سوی فروشندگان به خریداران نوعی تعهد است و فروشنده ملزم به انجام این تعهد است با توجه به اینکه در آگهی‌های پیش فروش منتشره در جراید نیز به اعطای وام با مبالغ مشخص اشاره می‌شود یا اینکه نه این تعهد جنبه اختیاری دارد و فروشنده التزامی نسبت بدان ندارد ؟

در اینجا بایستی گفت که هر چند در آگهی پیش فروش آپارتمان نسبت به اعطای تسهیلات بانکی اشاره گردیده است ولی در قرارداد پیش فروش آپارتمان فروشنده شرط می‌کند که تمامی تلاش خود را به منظور اخذ وام برای متقاضیان به کار خواهد گرفت و لذا در صورت عدم موفقیت، خریدار بایستی مبلغ وام را با شرایطی که از سوی فروشنده تعیین می‌شود، پرداخت نماید .

‌بنابرین‏ فروشنده در اینجا یک نوع تعهد به وسیله در مقابل خریداران می‌کند و هیچ تضمینی در این خصوص وجود ندارد .

گفتار دوم: تعهدات خریدار

بند اول: پرداخت ثمن معامله بر اساس قرارداد

با توجه به فلسفه پیدایش قراردادهای پیش فروش آپارتمان و عدم قدرت خرید نقدی توسط متقاضیان واحدهای مسکونی و اینکه سازنده در مراحل مختلف ساخت نیاز به تأمین سرمایه جهت صرف هزینه ها دارد، لذا انجام تعهد اصلی خریدار یعنی پرداخت بهای قراردادی به صورت اقساط می‌باشد.

البته میزان کل ثمن مورد معامله در قرارداد ذکر می‌شود و خریدار متعهد است در موعد مقرر و به تناسب پیشرفت عملیات ساخت مبالغ مورد توافق را پرداخت نماید .

آنچه که در این قراردادها معمول می‌باشد، آن است که خریدار به هنگام انعقاد قرارداد بایستی بخشی از ثمن مورد معامله را به عنوان « پیش پرداخت اولیه » به فروشنده پرداخت نماید .