۳- تفکیک تنها تقسیم ملک است، اما افراز تقسیم ملک همراه با تعیین سهام مالکین مشاع

‌می‌باشد و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می­یابد به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد.

۴- در افراز بایستی سهم متقاضی افراز مشخص و جدا گردد و چه بسا بین شرکای بر سر صحت افراز و مطابق بودن آن با میزان مالکیت مشاعی اختلاف شود، در این صورت تعیین نهایی بامراجع قضایی استاما تفکیک چون عنوان تشخیص و تمییز حق وجدا کردن سهم مالک مشاع را نداردلذا در صلاحیت اداره ثبت می‌باشد.

۵- پس از انجام تفکیک، شراکت شرکای قبل از تقسیم هنوز ادامه دارد، اما پس از افراز کردن شراکت هر یک از شرکای متقاضی افراز خاتمه یافته وسهم هر کدام مفروز می­گردد[۴۳].

د- چگونگی افراز

در صورتی که دو یا چند نفر نسبت به ملکی به طور مشاع مالکیت داشته باشند، هر یک از آن ها
می ­توانند نسبت به افراز سهم خود از سایر مالکین دیگر اقدام نمایند. این عمل را در اصطلاح حقوقی و ثبتی افراز می­گویند. لذا در افراز باید تعداد مالکین دو نفر یا بیشتر باشند یا به عبارت دیگر وجود حالت اشاعه در افراز ضروری است.

۱- متقاضی یا متقاضیان افراز باید تقاضای خود مبنی بر فراز را ضمن تعیین مشخصات کامل و آدرس سایر مالکین مشاعی ملک به ثبت محل وقوع ملک تسلیم دارند.

۲- مسئول اداره ثبت تقاضا را در دفتر اندیکاتور صادر و آن را جهت ضمیمه شدن به پرونده و رسیدگی به یکی از نمایندگان ثبت ارجاع می­ نماید.

۳- نماینده ثبت پرونده و وضعیت ثبتی آن را بررسی و طی گزارشی مبنی بر چگونگی جریان ثبتی ضمن اظهارنظر صریح در خصوص امکان یا عدم امکان افراز به مسئول اداره گزارش می­دهد.

۴- مسئول اداره پس از بررسی تصمیم خود را مبنی بر قبول یا رد درخواست افراز اتخاذ و در صورت قبول درخواست افراز روز معاینه محل را نیز تعیین و جهت تهیه نقشه و اخطار و دعوت از سایر شرکای به نقشه­ برداری ثبت ارجاع می­دهد.

۵- در روز معاینه محل نماینده و نقشه­بردار ثبت به اتفاق متقاضی جهت انجام عملیات افراز به محل وقوع ملک عزیمت می­نمایند.

۶- پس از معاینه محل- نماینده ثبت با توجه به نقشه ترسیمی، صورتجلسه افراز تنظیم و هر یک از قطعات افراز را در سهم مالک مربوطه قرارد داده و صورتجلسه را به امضاء خود و نقشه­بردار و متقاضی افراز و یا سایر شرکای رسانده و به رئیس اداره ارجاع می­دهد.

۷- رئیس اداره نظر وتصمیم خود را مبنی بر افراز ملک ذیل صورتجلسه مرقوم می­ نماید.

۸- سپس نظر و تصمیم رئیس نسبت به عنوان رأی‌ افرازی به متقاضی و سایر شرکای ابلاغ می­گردد تا چنانچه به نسبت به تصمیم مذکور و نحوه آن اعتراضی دارند ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ کتباً به دادگاه صالحه محل وقوع ملک دادخواست اعتراض تسلیم دهند. پس از بازگشت اخطار و ابلاغها وانقضاء مدت ۱۰ روز، متقاضی افراز می ­تواند با ارائه گواهی لازم از مراجع قضایی مبنی بر عدم تقدیم دادخواست اعتراض، تقاضای صدور سند مالکیت سهم خود مفروزی را از اداره ثبت نماید.

چنانچه متقاضی یا متقاضیان نتوانند آدرس محل سکونت سایر شرکای را تعیین و اعلام نمایند ابلاغ هر گونه اخطار به آن ها برابر مقررات آئین­نامه اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا و از طریق درج در روزنامه انجام­پذیر خواهد بود.[۴۴]

بند دوم : مفهوم و اقسام مهایات

الف- مفهوم مهایات

مهایات از هیئت مشتق است این کلمه در لغت به معنای برابری دو هیئت یا دو وضع است و در اصطلاح حقوقی «تقسیم منافع مشترک» را گویند و اختصاص به تقسیم میاه و آبها ندارد. قانون مدنی ماده ۱۵۷ را اختصاص به مهایات[۴۵] در آب داده و مقرر نموده:«هرگاه دو زمین در دو طرف نهر محاذی هم واقع شوند و حق تقدم یکی بر دیگری محرز نباشد و هر دو در یک زمان بخواهند آب ببرند و آب کافی برای هر دو نباشد، باید برای تقدم و تأخر در بردن آب به نسبت حصه، قرعه زده و اگر آب کافی برای هر دو باشد به نسبت حصه تقسیم ‌می‌کنند».

در این ماده قانون مدنی، در واقع مسأله افراز آب مطرح است مضافاً بر افراز منافع- بحث تقدم امتناع از آب از میان شرکای مطرح شده است.

مهایات را افراز منفعت و مبادله منفعت به جنس همان منفعت می­دانند. ‌به این صورت که هر یک از دو شریک در نوبه خود از ملک شریک در عوض انتفاع شریک از حصه وی در نوبت دیگر، بهره­مند می­ شود[۴۶].

مهایات را از جهت فقهی به عموم حدیث «الناس مسلطون علی اموالهم» و آیه شریفه «یا ایها الذین آمنوا لا تأکلوا اموالکم بینکم بالباطل الا ان تکون تجاره عن تراض منکم» و از جهت حقوقی به مواد ۱۰ و ۲۱۹ قانون مدنی و عدم منع امکان تقسیم آب به نحو مهایات در مواد ۱۵۰ و ۱۵۷ آن قانون قابل استناد است.

ماده ۱۰ قانون مدنی:«قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده ­اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.»

ماده ۲۱۹ ق.م: «عقدیکه بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آن ها لازم الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانون فسخ شود.»

هر دو ماده مذکور مثبت و مبین این موضوع است که تنظیم هر گونه قراردادیکه مخالف قانون نباشد صحیح و بین طرفین قرارداد لازم الاتباع است. بر این اساس اگر دو یا چند شریک در یک ملک مشاع قراردادی منعقد نمایند که منافع قسمتی از ملک در اختیار یکی از مالکین مشاع قرار بگیرد. این قرارداد چون مخالف صریح قانون نمی ­باشد، قرارداد صحیح و لازم الاتباع است.

البته برخی هم تقسیم مهایات را الزام­آور نمی­دانند و معتقدند مطلقاً جایز است[۴۷].

برخی هم قائل به تفکیک ‌شده‌اند.مهایات را زمانی که مال مشترک، مستقلاً عبارت از منفعت باشد لازم و هرگاه مهایات توسط مالکین عین باشد، جایز شمرده­اند.

موضوعات: بدون موضوع  لینک ثابت


فرم در حال بارگذاری ...